房地合一稅比想像中快的速度在立法院三讀，不少房地產業者終於鬆了一口氣，認為近一年來壓抑房市買氣的不確定性因素終於解除，甚至不少媒體上都以「把握輕稅黃金購屋期」、「年底前自住買盤將大舉出籠」等等偏多的取材，看待房地合一定案以後的市場走勢。
近來在房仲公司、銷售案場業者與客戶最多的討論話題就是「今年買、還是明年買有利？」、「今年賣、還是明年賣有利？」事實上，明年房地合一上路之後，出售房屋要繳的稅額受到買進與出售時間、持有期間、登記自用與否，還會與現行的奢侈稅、綜合所得稅制，以及土地增值稅的公告現值變數、重購退稅，產生各種不同因素的交互作用，影響變數太多，是一個複雜的稅制，特別在兩種不同思維的房地產交易所得稅接軌前後，難怪前陣子房仲公司所作的民調，有超過八成的民眾，對於房地合一仍霧煞煞，一知半解。
回到房地合一梲和你有什麼關係，用最簡單的話來說：
- 對手頭上已有成屋、且有處分計劃的你，今年賣、明年賣，不會受到房地合一稅的影響。
- 對手頭上有買進預售屋、且沒有計劃要長期自住的你，差別在於明年以後完工交屋、辦理登記的預售屋，適用稅負可能較高新制。
- 對目前沒有房子、有購屋計劃、打算自住你，明年以後買到的房子，適用稅負可能較高的新制。
- 對目前有房子、有小換大的換屋計劃、打算自住的你，即使明年以後買到的房子，因為有重購退稅的設計，稅負未必如外界想像那麼大。
- 不管手頭上有沒有房子、打算以投資或置產目的購屋的你，因為制度變動產生稅負的增減，絕非你第一考量，未來稅制是有賺錢才課稅，房價波動才是關鍵，房產的保值性不會有你想像那麼好，更不要期待大幅增值。
因此，我認為，不少人高估了房地合一稅對於房市量價的殺傷力。比起三年前實施奢侈稅對所產生的衝擊，房地合一稅制設計不僅較為合理，對於期待靠持有房產賺增值財的人來說，相對比較溫和，但是稅制的設計，會大幅延長自用者換屋時間。
對房地合一上路未來稅負的多寡，將取決於房價漲多少。如果房價不會漲、房價漲很少，基本上，在中短期時間內，房地合一稅根本課不到稅，但如果你說是七年、十年以後長遠的事，那就沒有人可以料得準。
用數字來說明，自2003年至去年，全台各地房價平均漲幅約100%~200%，這12年間每年平均全台的買賣移轉件數是38.54萬件，如果以2011年奢侈稅實施為分隔時點，2003至2010年平均每年全台平均買賣移轉件數是40.52萬件，2011至2014年為34.58萬件。至於今年前四月的買賣移轉件數為8.76萬件，約比去年同期短少22.2%，若維持此趨勢不變，預估今年買賣移轉件數約在25萬件左右。
用最簡單的數字來看，可以把25萬件交易量視為「每年最基本的自住需求交易量」、34萬件視為「除了自住需求、還有部分期待增值投資需求的交易量」、40萬件視為「自住需求加上投資風氣盛行的交易量」。這樣可以大致推斷出，過去多頭時期每年至少有15萬件、將近四成的交易量，是「虛」的購屋需求，但這是房價上漲的最大動能，也連帶使自住需求者，需負擔節節增加的購屋成本。
過去交易所得稅課得輕、沒有嚴格執行，如今在奢侈稅之後的房地合一稅、查稅積極，緊箍咒撓熄了投資需求火苗難以復燃，過去投資客幾乎已經銷聲匿跡，房市絕大多數的交易回歸自用的剛性需求。少了一年15萬件的交易動能，房價要再上漲，可以說完全不可能。
但房價會跌嗎？房價有向下僵固性，要再跌的空間也不會太大，更不會有不少空頭專家所謂的「崩盤」、「拋售」。
因此，房地合一稅對房市來說，並不是洪水猛獸，也絕非打壓房價到每個人都能買得起房、落實居住正義的特效藥，只能說是讓市場回歸穩定的自住基本盤、杜絕投機炒作的政策、奢侈稅這種過渡時期的稅制也走入歷史。至於很多人問我，現在到底該不該買房？老話一句，有需要，就買吧。
留言列表
