（小宅個案）湛然幸福時光 1300萬打造板橋水岸重劃區的3房夢－朝九晚五阿宅夢

說到買房，每個人都期待房價下跌；最近剛通過的『房地和一稅』成效如何還不能確定，但從最近的趨勢看來，許多建商開始捨棄大坪數、高總價產品，20~40坪的低總價住宅開始成為趨勢；今天要分享的是--位於中和與板橋交界預售案『湛然幸福時光』，主打28坪至32坪、主打3房、戶戶雙套衛浴，建商並且強調要讓首購族買得起。以下是我這次的看屋心得分享，開始囉。

觀察一個建案是否有很強力的賣點，除了從地段去分析之外，我的習慣是直接看產品跟價格去分析；簡單說，就是從主要賣點訴求、去解構這座建案對消費者的吸引力有多少。

介紹產品之前，我想簡單分享一下地段特色。『湛然幸福時光』是欣湛然建設的第二期作品，基地就緊鄰在第一期『湛然新天地』旁邊；這裡地段屬於板橋與中和交界的埔墘重劃區，鄰近新店溪水岸。過去的賣點包括光復國中、國小的完全學區，以及高綠覆率的生活氛圍，不過目前小環境沒有什麼生活機能，必須走到三民路上才有商家與店家。

過去欣湛然建設在2011年推出『湛然新天地』時、正逢房市榮景，每坪開價喊出上看60萬元的水岸價值；不過歷經奢侈稅、實價登錄乃至於房地和一的打房政策之後，讓整體房地產市場冷靜不少，埔墘這座號稱板橋率覆率最高的重劃區，新建案始終站穩在5字頭左右；而12年至25年的老大樓或公寓，每坪單價則在30多萬至47萬元上下，始終沒有突破60萬元大關，就連在隔壁的遠雄左岸的造鎮系列，幾乎也沒有。

好的，那麼這個案子又有什麼特別之處呢？

首先，他的開價平均落在50萬元、並採取不二價策略。第二期建案開價比第一期低、沒有創新高，可以解讀成『這是建商的降價行為』。誠如之前的文章提到，小資買屋，在台北市2500萬元、新北市1500萬元是一個可負擔的基本門檻。『湛然幸福時光』主力28~32坪、雙衛浴、不含車位的總價區間帶落在1300～1750萬元，我腦海就充滿『產品與價格有競爭力』的直覺。業者自己也表示，50萬不二價（事實上價格區間落在47至53萬元），已經比同區段建案的表價還低12%了。

再者，這座建案延續第一期模式，採取大基地開發。大基地建案開發的好處，就是可以跳脫出小環境的先天限制，創造一個獨立的住宅氛圍（這樣的開發模式在新北市將會越來越多）。

『幸福時光』基地面積1578坪、建蔽率僅31.83%，留設出1076坪的空地比空間；該案強調大空間以豪宅尺度規劃，設計前接待大廳、人車分道雙崗哨以及名師牌中庭花園。中庭花園延續一期的規劃模式，採取原生樹種的森林模式，打造出360坪的園藝與水池，公共設施大多集中在1樓跟頂樓；1樓有泳池、頂樓有健身房、ｋｔｖ與空中花園、果嶺等設施，未來每坪管理費約70元，整體的質量不差。

以30坪左右的首購產品來看，有量不一定有質，這點從建案的訴求重點就可以知道。（也許你想問該怎麼判斷一個首購產品的素質？其實很簡單，看他的價位是不是很便宜、賣點是不是只有地段、還有建設公司的業績風格，就可以簡單判斷出來。）

再來，看他的平面配置。

這座建案規劃3棟地上20樓，單層6併、配置2部電梯，這樣的樓層、戶數配置尚可，不過未來住戶在電梯的等待時間長短，就取決於電梯速度。對此，現場回覆，每棟配置12人與17人、屬於相對穩定與安靜的三菱電梯，每分鐘速度105~120米，速度部分目前尚未明確，但每分鐘120米就可以大幅降低等待時間。

難得的是，在一層六戶的配置中，每戶的室內格局、坪數幾乎都一樣，差別只在於陽台的大小，以及大門開設的位置。每戶將近30坪的3房空間，創造出2套衛浴，並且將各戶的客廳、廚房、臥室空間配置採取規格化，設計出均質且整齊的產品價值，從這點就能看出業者的用心程度。當然，統一的規格化，在建材與工程管理上，更能達到降低成本的好處，一舉數得。