朝九晚五阿宅夢

台北房價比美世界，但在寸土寸金、老公寓充斥的地段價值中，建築品質與環境卻不見得地位同等，相信不少購屋人都有「貴鬆鬆到底在貴什麼？」的感覺；然而有萬坪綠意、公園第一排的房子，更不用說當然是貴到極致。退一步從房價考量中去評選有好建築品質、優質生活環境而且買得起的區段，我相信淡水、林口有這種產品。但若真要強調國際水岸價值的首購或首換宅區段，就不能不提一下紅樹林。

紅樹林保護區面對觀音山與淡水河出海口，靠山面海，是我認為大台北最有資格被稱為有國際水岸的生活區段，最知名的案例就是標榜紅樹林第一排的曲線建築「海納川」與「藍海」兩座社區。從八勢一路而上，也可以發現這裡充滿大地坪的美式別墅社區，從山腰眺望整個出海口，有種彷若舊金山灣區的環境氛圍，這樣的環境定位在雙北而言可說十分獨特。

上周末去看了紅樹林的「馥人灣」，該案以「低密度高綠覆、兼容大自然環境生態」、「澳洲PTW建築師設計」為主要銷售訴求，在該區又擁有相對較完整豐富的公設的休閒住宅概念，相對符合較具RESORT氛圍的居住環境，平心而論，目前市場上，能夠同時兼具「捷運」、「完整公設」、「綠意環境」三個特色的建案並不多，「馥人灣」算是少數能完全滿足這些條件的建案。回到總價來看，該案36坪2房約1600萬元、56坪3房約2400萬元，價格區間符合首購與首換族的設定。

無論房市景氣榮枯，「捷運題材」冋來是房市不敗的保證，在這種購屋、換屋思維下，走出台北市、進入新北市的捷運的前幾個站點來看，新店線的大坪林、七張；板南線的江子翠、新埔；中和線的頂溪、永安市場等站新推案房價大多為「六字頭」；三重蘆洲線約為「五字頭」，相較下，淡水線的竹圍、紅樹林一帶，若有「四字頭」開價，倒是具有與台北市北區有地緣關係的購屋族可以選擇的區塊。

「馥人灣」基地位在紅樹林捷運站、八勢路右轉，上坡步行約三分鐘，紅樹林這一帶擁有觀音山、淡水河及大屯山系的環抱，濕地生態大片綠林形成了特殊的水岸景觀，從早期的「富陽四季」、「富陽海悅」到最近幾年由甲桂林機構、大隱開發興建的「藍海」、「海納川」、「頤海大院」、到目前在推的「豐盈海」，紅樹林一帶的水岸住宅已經成為淡水群聚的富人聚落，而轉上八勢路的「馥人灣」基地緩坡群山環抱，不受主幹道中正東路車流的干擾，在自成一格的腹地中，享有屬於社區的清幽和綠意。

全區基地總共3666坪，共分為「一山區」、「二樹區」及「三水區」（又稱BOSSA NOVA）三區，三區之間以8米的計劃道路隔開，三區的產品規劃、外觀與公共設施大有不同。

其中，「一山區」和「二樹區」兩區均為住宅區，「一山區」基地1258坪、63%綠覆率；「二樹區」基地1715坪、78%綠覆率，創造出公園第一排的住宅氛圍，同時也是住宅區內新建物最高的百米建築。建築立面由澳洲PTW團隊操刀，透過深凹與突出的線條配置，呈現出俐落的建築印象；以及在不同樓層間以錯層的地景陽台以及花園露臺，公園綠意由平面導轉化垂直面。「一山區」規劃雙併76坪大坪數四房格局、挑高3米6，建築立面採取錯層景觀陽台；「二樹區」則規劃36坪二房及56坪三房格局、挑高3米3，建築立面則是有每四層跳層的花園露台，這種垂直花園的設計，讓建築物立面線條更為活潑。

以「二樹區」36坪二房樣品屋來說，二房格局均有兩套有開窗的全套衛浴，對於首購族或新婚族的實際使用機能性來說，較為完整；而擁有大面積的前後陽台，亦是小坪數少見的規劃。入門處先經過廚房，若變更開放式廚房，會較增加空間感和使用機能性，二間臥房的空間感尚屬寬敞。

56坪三房格局A4戶的樣品屋，客廳尺度相對較為寛敞，其中一間次臥可以依照屋主需求，彈性變更為開放式的起居室或書房；廚房也可設計為開放式廚房延伸空間感。

由總價帶來看，「二樹區」二房成交區間約莫在1600萬元、三房約2400萬元，這個價格帶對於台北雙薪家庭來說，還算勉強可以接受，尤其二房產品均朝北面向中庭綠地、棟距開闊，相對具有低總價的優勢，應該是目前銷售速度較快、首購族接受度較高的產品。

「一山區」76坪的四房格局。

今年初才推案的「三水區」（BOSSA NOVA）今是今年第二季才推出，坪數則走向更小、更符合市場主流趨勢的28坪及39坪、挑高3米6，單層六戶共用二部電梯，梯廳有採光，除A2戶為39坪三房外，其餘A1、A3至A6均為二房格局，受限面積較小，部分二房戶型為單套衛浴、或部分衛浴無開窗。

因「三水區」使用分區為住商混合，所有一樓亦規劃2戶店面。由於較晚開工，所以預定完工約2018年，比一、二區則約晚半年左右。

值得一提的是，「馥人灣」建商在規劃之初，有開挖碳酸氫納泉，所以將溫泉及湯屋列為公設的基本配備，由於基地大面積開發，公設的豐富性和完整性在淡水河沿線的新案中屬於相對豐富，各區1~3樓均有規劃圖書館、交誼廳、游泳池等，較特別的就是有規劃車友俱樂區，可以提供喜愛騎自行車的住戶休息、交誼，頂樓及屋突則有溫泉湯屋、KTV、棋藝室、BBQ等，建商試圖營造出較具南洋風的度假氛圍，由於三區總樓高分別為26、29與21樓，所以在頂樓使用公共設施時，多半可以享受遼闊的360度景觀。

「馥人灣」也訴求精品飯店管理，未來由在台北小商旅物管市場頗有聲譽的專業物業進駐，也有提供入住、櫃檯、樓管、商務、代辦、家事等居家服務，初估管理費約每坪120元，不過三區的公設規劃略有不同。

其中，「一山」、「三水」二區的公設使用均有管制，僅開放當區住戶使用，「二樹區」公設配置雖然最為豐富，但因開放空間之故，因此這一區的溫泉、泳池部分開放開放外人使用，至於未來休閒設施住戶使用、對外營業的細節，需等到管委會成立後由住戶共同決定。管理費雖稍高於當區行情，但未來若公設對外營業補貼，管理費可望降低些許。

家裡望出去擁有淡水河、觀音山夕照景觀，是不少台北人的夢想，位在淡水河畔的建案，到底有沒有不少房地產銷售業者宣稱的「無價河景」？以「馥人灣」來說，畢竟不是在中正東路上的水岸第一排，雖然基地的地勢較水岸第一排略高、總樓高也達20樓以上，社區樓高約11樓以上的面南戶別，可以看到部分淡水河景觀，河戶售價約較非面河戶單價高約每坪2~3萬元，不過視線仍會被地勢較低的建築物如「藍海」、「富陽海悅」等社區，擋住部分河景視野，在頂樓層的休閒會館視野相對較好。

「馥人灣」開價每坪約45~50萬元，車位則因地下樓層差異，每個平面車位約185~215萬元，而「三水區」則有部分車位為機械車位，相對具有壓縮控制總價的優勢，現場的銷售人員表示，這一陣子以來因為整體買氣受到影響，價格有作過一些修正調整，也有較高的價格彈性。

總結來說，「馥人灣」雖然並非位於水岸第一排，不過卻沒有臨主幹道車流量大與臨路面噪音的問題，反而因此享有更多的公園綠意景觀。基地有大面積開發案的優勢，在綠地、優質的居住環境和完整豐富的公共設施、充分的棟距上，優於周邊的同質性個案，也顯示出建商在規劃上頗為用心，對於選自住的購屋者來說，是個不錯的選擇。至於價格，就看看能否趁著目前市場買氣較清淡的時候，向業者議到條件比較好的、自己也能接受的價格囉。

馥人灣

地址：新北市淡水區八勢路20號旁

電話：02-28091668