朝九晚五阿宅夢

台北房價比美世界，但在寸土寸金、老公寓充斥的地段價值中，建築品質與環境卻不見得地位同等，相信不少購屋人都有「貴鬆鬆到底在貴什麼？」的感覺；然而有萬坪綠意、公園第一排的房子，更不用說當然是貴到極致。退一步從房價考量中去評選有好建築品質、優質生活環境而且買得起的區段，我相信淡水、林口有這種產品。但若真要強調國際水岸價值的首購或首換宅區段，就不能不提一下紅樹林。

紅樹林保護區面對觀音山與淡水河出海口，靠山面海，是我認為大台北最有資格被稱為有國際水岸的生活區段，最知名的案例就是標榜紅樹林第一排的曲線建築「海納川」與「藍海」兩座社區。從八勢一路而上，也可以發現這裡充滿大地坪的美式別墅社區，從山腰眺望整個出海口，有種彷若舊金山灣區的環境氛圍，這樣的環境定位在雙北而言可說十分獨特。

上周末去看了紅樹林的「馥人灣」，該案以「低密度高綠覆、兼容大自然環境生態」、「澳洲PTW建築師設計」為主要銷售訴求，在該區又擁有相對較完整豐富的公設的休閒住宅概念，相對符合較具RESORT氛圍的居住環境，平心而論，目前市場上，能夠同時兼具「捷運」、「完整公設」、「綠意環境」三個特色的建案並不多，「馥人灣」算是少數能完全滿足這些條件的建案。回到總價來看，該案36坪2房約1600萬元、56坪3房約2400萬元，價格區間符合首購與首換族的設定。

我的觀察啦，今年以來房地產市場氛圍，可以說是『保守待變』的節奏。怎麼說呢？從建商面對政策低調回應，民眾更是保守等待房價更降價的訊息來看，今年房產界從「度小月」快要變成「度小年」，走訪案場，幾乎沒有建案敢說自己賣的好。

不過，2015進入下半場，位在土城、距離捷運海山站的預售案『大同莊園』，6月拿到建築執照之後、銷售開出紅盤， 開價呢，平均單價落在5字頭以內、甚至傳出有4字頭的成交記錄（按：周邊線上建案開乎開價超過55萬元以上），因此一個月內賣出100多戶、目前累積達200多戶，震動了當地土城的買房客，十分引人好奇。

經過仔細和太座討論和連續的看屋，終於決定把林口納入換屋的選項。

12年前因工作的關係，第一次到林口新市鎮採訪和市調，那時因為新北市剛標售新市鎮的抵費地，文化二路以西仍未開發，荒煙漫草一片，只有文化二路以東的新房子大樓，當地深耕20年的房仲店東說，一間300、400萬是主流產品，超過600、700萬元的都可以算是當地的豪宅。記得那一天，我和那位房仲店東穿過文化二路，踏進正在開挖溫泉的基地，而正在搭建摩天輪的接待中心，時值秋冬，霧氣繚繞，一個街廓之外看這個造鎮案基地，機具和搭設接待中心的雛型，只有隱隱約約。

上個月，頂著台北市37度的高溫驅車到林口，隨著中山高的爬升，進入新市鎮溫度只剩34度，而文化二路和文化三路之間的商業區，一棟棟嶄新的大樓完工或興建中，密密麻麻的。一位在林口住十年的老代書感慨跟我說：「當初就是喜歡林口每逢冬春，朦朦朧朧的美感，現在林口房子愈蓋愈多，霧期縮短了，愈來愈不美了。」此時，我腦海裡浮現幾年前一家大建商推案的廣告詞：「人來了、霧散了、林口發了。」

林口有沒有發我不知道，不過林口確實吸引不少人進駐，十年前林口不過5萬人口，現在則已逼近10萬人口。而跟著十年來全台房市大多頭的飇漲，過去低廉房價已經不再，800~1200萬是小資首購族的主力總價帶，也是目前最好賣的產品，高檔換屋約2000萬元左右。

 台北市這幾年房價墊高、停滯，推案產品從高單＆高總＆大坪數的豪宅，回到小資主力的規劃格局，這一次民生社區會出現31、48坪3房的小坪數預售案「民生日月」就不難理解了。

民生社區是全台北市最獨樹一格的生活圈；整體採取美式住宅區規劃，導入電纜地下化、污水雨水分流設計，50個年頭過去後，這裡大大小小的巷道綠樹成蔭、家家戶戶花草成群，看的出民生社區人把環境維護的極好，好比一件祖母傳下來的碎花洋裝，樣式已成舊款、但經年悉心照料修補，歲月反而洗煉出老洋裝的獨特風華。

即使有人會說，那天母呢？天母猶如外國美少女，適合遠觀難以褻玩；而民生社區不像天母那樣的郊區深遠，這裡距離松山機場、信義計畫區都近，對台北人而言，民生社區就像是鄰家女孩一樣，好親近且適合娶回家當老婆。妙的是，住進民生社區以後，很少會有人搬離。

說到買房，每個人都期待房價下跌；最近剛通過的『房地和一稅』成效如何還不能確定，但從最近的趨勢看來，許多建商開始捨棄大坪數、高總價產品，20~40坪的低總價住宅開始成為趨勢；今天要分享的是--位於中和與板橋交界預售案『湛然幸福時光』，主打28坪至32坪、主打3房、戶戶雙套衛浴，建商並且強調要讓首購族買得起。以下是我這次的看屋心得分享，開始囉。

   觀察一個建案是否有很強力的賣點，除了從地段去分析之外，我的習慣是直接看產品跟價格去分析；簡單說，就是從主要賣點訴求、去解構這座建案對消費者的吸引力有多少。

介紹產品之前，我想簡單分享一下地段特色。『湛然幸福時光』是欣湛然建設的第二期作品，基地就緊鄰在第一期『湛然新天地』旁邊；這裡地段屬於板橋與中和交界的埔墘重劃區，鄰近新店溪水岸。過去的賣點包括光復國中、國小的完全學區，以及高綠覆率的生活氛圍，不過目前小環境沒有什麼生活機能，必須走到三民路上才有商家與店家。

許多人都知道，小資族在台北市想買下小宅，首先得先屈就兩件事情  ：  地段好、就得屈就價格；價格符合期望、你就必須屈就地段相對差(小環境差、離捷運遠、出入巷道不方便、住宅周邊有嫌惡設施等等)。

首先我想先談談價格這件事情。近10年台北房價大漲，幾乎每個完整的地塊都被開發的差不多了，於是土地水漲船高、進一步推升台北房價每坪破百的平均價格，不想當買破百的冤大頭，只好的追尋都市更新的老公寓市場。但老公寓屋況不佳、房價至少也是每坪80萬元以上才算合理，不然你都必須懷疑這是間凶宅。

兼顧地段與價格  北市買2房2000萬元是基本門檻 

於是在價格與地段之間，就是每個購屋者必須要有的抉擇與領悟，小資族在台北，想買個地段有道理的兩房、要2000萬元以上；3房、要3500萬元，這應該算是一個基本常識。有了2000萬元以上的購屋預算，接下來才是談地段、小環境、生活機能以及未來增值潛力。