對於甚麼都講求方便的台北人來說，所謂「到站就到家」的捷運共構宅，簡直就是力與美的結合、地段與保值的同義詞。這次要帶看的，就是位於林口捷運A9站上、在捷運共構宅中名氣等同於志玲姐姐、標榜主力20坪上下、總價千萬可購得的飯店式小宅「冠德鼎捷」。
回顧近年來捷運共構宅引發的話題，從「京站」的商務型套房，以及造鎮式捷運聯開案「美河市」，到最近期柯P整頓住宅政策、起手式的三重大橋頭站「美麗台北」，撇除社會爭議點不談，在房地產景氣向上的時候，確實是房價增值的保證，可以說是你有錢還不一定搶的到好產品。
換句話說，那現在房地產不景氣之際，捷運宅又如何?
我個人覺得，景氣不佳的時候，捷運宅本身的價值就在於CP值。
2015年是房地產量縮相當明顯的一年，市場幾乎改推小坪數住宅；在小宅風潮中，擁有通勤優勢、不用買車位且具有總價優勢的捷運共構宅，想當然爾會成為年輕宅男宅女的新歡。
※ 前情提要：經過馬拉松式的議價，宅哥走出仲介公司後....詭異的事情就在後頭。（真的是只有一點點的前情提要）
這幾天，A公司的業務再也沒有人和我談論此事，唯一的一通來電，是要約下組客戶、下次的帶看時間，彷彿這件事沒發生過一樣。
而B公司的業務在5天後打電話給我，說他們有一組客戶很喜歡我這間房子，原本委託A公司和我談，結果搞到不爽，因為耗了好幾天都沒有結論，她很阿殺力的出價1150萬元，我也很爽快的答應了，從B公司跟我講這個消息，到雙方開開心心的完成簽約，前前後後不過只有4、5個小時。
和B公司的業務詢問，才知道原來那位輕熟女，最早委託A公司斡旋的價格，是1150萬，和B公司簽了5天的斡旋合約。同樣的一組買方、同樣的價格，結果不同的兩家仲介公司，卻有不同的結果。
滿手好牌 輸到脫褲子
你覺得，當你要賣房子交給房仲公司時，他們跟你說了多少真話？
最近因為小孩出生的關係，決定要賣掉我在內湖住了十幾年的一間大套房，雖然大家都說現在房子很難賣，大致參考了一下實價登錄最近的行情，我開了一個與近半年成交價相當的價位，交給了附近二家房仲公司賣，心中的盤算是，因為是換屋的頭款，成交價不要低於行情太多，我都能接受。
當然，從和房仲公司簽委售合約的第一天起，我就要面對不同的房仲公司業務員開發拜訪，和帶看。可能是總價、單價也不太高，屋況不差，加上地點不錯，在一個發展很成熟的重劃區、距捷運站400公尺、以及新的美國在台協會附近，兩家公司的業務員都很盡責，也常互探對方的虛實，以目前的時機來說，看的客戶數量不算少，平均一周的五個上班日都有2、3組客戶，二天假日也有5、6客戶來看房子。
台北房價比美世界，但在寸土寸金、老公寓充斥的地段價值中，建築品質與環境卻不見得地位同等，相信不少購屋人都有「貴鬆鬆到底在貴什麼？」的感覺；然而有萬坪綠意、公園第一排的房子，更不用說當然是貴到極致。退一步從房價考量中去評選有好建築品質、優質生活環境而且買得起的區段，我相信淡水、林口有這種產品。但若真要強調國際水岸價值的首購或首換宅區段，就不能不提一下紅樹林。
紅樹林保護區面對觀音山與淡水河出海口，靠山面海，是我認為大台北最有資格被稱為有國際水岸的生活區段，最知名的案例就是標榜紅樹林第一排的曲線建築「海納川」與「藍海」兩座社區。從八勢一路而上，也可以發現這裡充滿大地坪的美式別墅社區，從山腰眺望整個出海口，有種彷若舊金山灣區的環境氛圍，這樣的環境定位在雙北而言可說十分獨特。
上周末去看了紅樹林的「馥人灣」，該案以「低密度高綠覆、兼容大自然環境生態」、「澳洲PTW建築師設計」為主要銷售訴求，在該區又擁有相對較完整豐富的公設的休閒住宅概念，相對符合較具RESORT氛圍的居住環境，平心而論，目前市場上，能夠同時兼具「捷運」、「完整公設」、「綠意環境」三個特色的建案並不多，「馥人灣」算是少數能完全滿足這些條件的建案。回到總價來看，該案36坪2房約1600萬元、56坪3房約2400萬元，價格區間符合首購與首換族的設定。
我的觀察啦，今年以來房地產市場氛圍，可以說是『保守待變』的節奏。怎麼說呢？從建商面對政策低調回應，民眾更是保守等待房價更降價的訊息來看，今年房產界從「度小月」快要變成「度小年」，走訪案場，幾乎沒有建案敢說自己賣的好。
不過，2015進入下半場，位在土城、距離捷運海山站的預售案『大同莊園』，6月拿到建築執照之後、銷售開出紅盤， 開價呢，平均單價落在5字頭以內、甚至傳出有4字頭的成交記錄（按：周邊線上建案開乎開價超過55萬元以上），因此一個月內賣出100多戶、目前累積達200多戶，震動了當地土城的買房客，十分引人好奇。
房地合一確定後 有利大台北首購首換型產品推動
以市場來看，『大同莊園』 沒有刷新高價記錄，建商自己也打出『我們相對合宜』的口號，引發不少論壇的阿宅與鄉民熱情討論。可以看出，買房的剛性需求一直都存在著，只有價格、購屋屬性以及區段位置這些老掉牙的因素是否能得到滿足而已。
先來討論一下『沒有開高價』這件事情吧。
柯P拋出了購車需自備停車位的政策方向，引起各界廣泛的討論。姑且先不去討論這個政策的可行性，比如會不會有人在偏遠陽明山、租一個便宜車位當作購車憑證，或中南部老家有車位、台北工作的人車子照樣開進台北市；甚至，有人開始擔心現在有房與否已將資產階級與無產階級劃一道分隔線，將來有車與否會加深貧富與階水級的對立。不過，台北市車位供需失衡的問題，確實很嚴重。
沒捷運沒車位區段 未來房子可能較難脫手
怎麼說嚴重呢？今年起柯P落實路邊增劃停車格收費，年底前要完成巷弄全面收費，使不少車位供需比較平衡的地區，出現了整排收費停車格收費時段沒人停，卻擠在不收費的路邊停車或違規停車，這個現象又以如文山、內湖最多。確實有不少過去不考慮租車位或買車位的購屋人，在停車成本日益增高下，開始思考租車位。
車位需求增加，供給減少（指免費停車的供給，事實上就算整體路外停車的新供給因為都更緩慢、停獎取消等因素，增加幅度也極為有限），當然造成租金行情上揚。過去我們社區常常一個車位釋出出租3000~3500元，在布告欄上掛了幾個月沒人理，現在是車位房東開了4000元，一下子就租掉了。
這個新政一推出，有些人擔心會轉嫁房價上，我的看法是，如果增購一個車位可能要讓購屋預算增加10~15%、甚至要花汽車價格二至三倍買一個車位，目前的景氣要在台北市買擁有車位的房屋門檻高，房價很難有上揚的空間，較可能的情形是，乾脆不買車，捷運、公車站附近的房屋，相對較受到青睞。
最近和一位房地產研展的老前輩討論他所研發出、近年也廣為各房仲及研究機構所採用的「家戶購屋比」，一次與他深聊請益的過程，我試圖用更精準的「房市周轉率」（買賣移轉件數/住宅存量），來看各地區房市交易的活絡程度。
這個概念比交像股票市場中「周轉率」，也就是以一段時間內的交易量除以發行股數，可以比較各檔股票在市場上的買氣活絡程度，在多頭市場，高周轉率意味著買氣強勁、交易密集、自然產生追價動能，在空頭市場來臨時則反應抛售者眾，有潛在崩跌的風險。相對反向解讀，低周轉率意味著籌碼安定，但價格波動小。
把股票市場「周轉率」的概念套用在房市上，其實意義相同，也可能較「家戶購屋比」更能反應出各個時間軸和空間軸房市交易活絡程度，因為在「家戶購屋比」（買賣移轉件數/家庭戶數）中，設籍當地的家庭未必在當地購屋，無法反應出跨區購屋的情形。
大台北各主要行政區房市周轉率
實價登錄上路快三年，已經累積了足夠交易資訊的樣本，也成為每個購屋人、房地產業者、金融機構、學術機構重要的參考依據，以前業者唬的天花亂墜的房價無所頓形。不過，使用實價登錄資訊作為購屋參考，仍然有許多看不見的盲點，使用時應千萬小心。
首先，我並不建議使用「預售屋買賣」和「不動產租賃」兩個項目，因為預售屋買賣僅有代銷公司銷售且在結案一個月內才需登錄預售交易資訊；而只有透過房仲公司租賃的案件，才需要登錄租屋資訊，兩者的樣本數不足，參考性有限。
目前大約有95%以上的買賣交易資訊，都有登錄及揭露，過去市場詬病行情過高、過低隱藏不揭露的現象也有大幅改善。依需求依序鍵入「縣市區域」、選擇「房地或房地＋車位」、「建物型態」、「交易期間」、「道路名稱」，也可選擇單價、總價、面積的區間及使用分區等篩選，按下「搜尋」，就會出現所有資訊。
一．從去識別化的資訊找出要找的社區
這些一筆一筆的資訊，在政府的保護隱私及去識別化的規範下，只會出會每30個門牌為單位的資料，這些資訊其實沒多大義意，通常30個門牌中可能會產生一個社區門牌跨26~38號的情形，也可能出現30個門牌中包括多個差異化的社區。二個方式可以改善識別不佳的問題。
經過仔細和太座討論和連續的看屋，終於決定把林口納入換屋的選項。
12年前因工作的關係，第一次到林口新市鎮採訪和市調，那時因為新北市剛標售新市鎮的抵費地，文化二路以西仍未開發，荒煙漫草一片，只有文化二路以東的新房子大樓，當地深耕20年的房仲店東說，一間300、400萬是主流產品，超過600、700萬元的都可以算是當地的豪宅。記得那一天，我和那位房仲店東穿過文化二路，踏進正在開挖溫泉的基地，而正在搭建摩天輪的接待中心，時值秋冬，霧氣繚繞，一個街廓之外看這個造鎮案基地，機具和搭設接待中心的雛型，只有隱隱約約。
上個月，頂著台北市37度的高溫驅車到林口，隨著中山高的爬升，進入新市鎮溫度只剩34度，而文化二路和文化三路之間的商業區，一棟棟嶄新的大樓完工或興建中，密密麻麻的。一位在林口住十年的老代書感慨跟我說：「當初就是喜歡林口每逢冬春，朦朦朧朧的美感，現在林口房子愈蓋愈多，霧期縮短了，愈來愈不美了。」此時，我腦海裡浮現幾年前一家大建商推案的廣告詞：「人來了、霧散了、林口發了。」
林口有沒有發我不知道，不過林口確實吸引不少人進駐，十年前林口不過5萬人口，現在則已逼近10萬人口。而跟著十年來全台房市大多頭的飇漲，過去低廉房價已經不再，800~1200萬是小資首購族的主力總價帶，也是目前最好賣的產品，高檔換屋約2000萬元左右。
林口新市鎮街道很方整，就算初來乍到的路痴，也不容易迷路。南北向的文一、文二、文三、文北，東西向的忠孝、仁愛、中山、中華，把重劃區切割成12個方塊。而以文二、文三之間商業區為中心，使用強度分別向兩側依高密度、中密度、低密度住宅區降低，仁愛路以南被當地人稱作前段，所有建設的利多都在此處，例如即將開幕的昕境廣場、國賓影城、三井outlet、環球購物中心，以及年底即將通車的機場捷運線，也是房價較高的區段，普遍都在每坪30萬元以上。
台北市這幾年房價墊高、停滯，推案產品從高單＆高總＆大坪數的豪宅，回到小資主力的規劃格局，這一次民生社區會出現31、48坪3房的小坪數預售案「民生日月」就不難理解了。
民生社區是全台北市最獨樹一格的生活圈；整體採取美式住宅區規劃，導入電纜地下化、污水雨水分流設計，50個年頭過去後，這裡大大小小的巷道綠樹成蔭、家家戶戶花草成群，看的出民生社區人把環境維護的極好，好比一件祖母傳下來的碎花洋裝，樣式已成舊款、但經年悉心照料修補，歲月反而洗煉出老洋裝的獨特風華。
即使有人會說，那天母呢？天母猶如外國美少女，適合遠觀難以褻玩；而民生社區不像天母那樣的郊區深遠，這裡距離松山機場、信義計畫區都近，對台北人而言，民生社區就像是鄰家女孩一樣，好親近且適合娶回家當老婆。妙的是，住進民生社區以後，很少會有人搬離。
在這樣的時空背景下，民生社區的房價被推升到高不可攀的程度。根據時價登錄查詢，民生東路五段、民生圓環周邊30年以上的老公寓，均價落於75萬元以上。
談建案之前，先來個簡單的歷史回顧。
房地合一稅比想像中快的速度在立法院三讀，不少房地產業者終於鬆了一口氣，認為近一年來壓抑房市買氣的不確定性因素終於解除，甚至不少媒體上都以「把握輕稅黃金購屋期」、「年底前自住買盤將大舉出籠」等等偏多的取材，看待房地合一定案以後的市場走勢。
近來在房仲公司、銷售案場業者與客戶最多的討論話題就是「今年買、還是明年買有利？」、「今年賣、還是明年賣有利？」事實上，明年房地合一上路之後，出售房屋要繳的稅額受到買進與出售時間、持有期間、登記自用與否，還會與現行的奢侈稅、綜合所得稅制，以及土地增值稅的公告現值變數、重購退稅，產生各種不同因素的交互作用，影響變數太多，是一個複雜的稅制，特別在兩種不同思維的房地產交易所得稅接軌前後，難怪前陣子房仲公司所作的民調，有超過八成的民眾，對於房地合一仍霧煞煞，一知半解。
回到房地合一梲和你有什麼關係，用最簡單的話來說：
說到買房，每個人都期待房價下跌；最近剛通過的『房地和一稅』成效如何還不能確定，但從最近的趨勢看來，許多建商開始捨棄大坪數、高總價產品，20~40坪的低總價住宅開始成為趨勢；今天要分享的是--位於中和與板橋交界預售案『湛然幸福時光』，主打28坪至32坪、主打3房、戶戶雙套衛浴，建商並且強調要讓首購族買得起。以下是我這次的看屋心得分享，開始囉。
觀察一個建案是否有很強力的賣點，除了從地段去分析之外，我的習慣是直接看產品跟價格去分析；簡單說，就是從主要賣點訴求、去解構這座建案對消費者的吸引力有多少。
介紹產品之前，我想簡單分享一下地段特色。『湛然幸福時光』是欣湛然建設的第二期作品，基地就緊鄰在第一期『湛然新天地』旁邊；這裡地段屬於板橋與中和交界的埔墘重劃區，鄰近新店溪水岸。過去的賣點包括光復國中、國小的完全學區，以及高綠覆率的生活氛圍，不過目前小環境沒有什麼生活機能，必須走到三民路上才有商家與店家。
過去欣湛然建設在2011年推出『湛然新天地』時、正逢房市榮景，每坪開價喊出上看60萬元的水岸價值；不過歷經奢侈稅、實價登錄乃至於房地和一的打房政策之後，讓整體房地產市場冷靜不少，埔墘這座號稱板橋率覆率最高的重劃區，新建案始終站穩在5字頭左右；而12年至25年的老大樓或公寓，每坪單價則在30多萬至47萬元上下，始終沒有突破60萬元大關，就連在隔壁的遠雄左岸的造鎮系列，幾乎也沒有。
好的，那麼這個案子又有什麼特別之處呢？